独学で行政書士 民法のツボ5(不動産物権変動Ⅰ:取消しと登記、解除と登記)

こんにちは。

台風が来ていますね。僕は奈良県に住んでおり、大型台風ということで、身構えていたのですが、
そんなに勢力は強く感じませんでしたね。風が少し強かったくらいでした。
地域によっては大変なことになっているようですが、奈良県は大雨とかそれほど多くないので
台風が直撃するのはちょっと新鮮な感じですね。

 

さて、今日は、ザ・民法という感じのテーマ、不動産物権変動についてです。
過去問でもよく出題されていますが、まだ出題されていない部分もあるので、
今後も出題される可能性が高い重要テーマです。

 

不動産物権変動

(不動産に関する物権の変動の対抗要件)
第百七十七条  不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法 (平成十六年法律第百二十三号)その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

有名な条文ですね。
対抗要件としての登記が重要になってきます。
特に、登記をしなければ対抗できないのか、登記をしなくても対抗できるのか、
この区別をしておく必要があります。
さらに、事例問題の題材に最適な分野なので、事例問題にも慣れる必要がありますね。

 

取消しと登記

①取消前の第三者

このケースでは、制限行為能力・強迫を理由に取り消した場合はどんなときも
登記なくして、第三者に対抗できます。善意の第三者に対しても対抗できるということです。

これに対し、詐欺を理由に取り消した場合は、96条3項により、
善意の第三者には対抗できません。悪意や過失がある第三者には対抗できるということです。

以上から、取消前の第三者に対しては、登記の有無は関係ありません。

 

②取消後の第三者

このケースでは、制限行為能力・強迫を理由に取り消した場合はどんなときも
登記なくして、第三者に対抗できます。善意の第三者に対しても対抗できるということです。

これに対し、詐欺を理由に取り消した場合は、登記をしなければ、第三者に対して所有権の回復
を対抗することができず、AはCに対して土地の返還請求はできません(大判昭17・9・30)。
AとCは対抗関係になるのです。

 

 

解除と登記

①解除前の第三者

契約が解除された場合は、契約の当事者は相手方を原状に復させる義務を負います(545条1項)。
但し、原状回復義務を理由として第三者の権利を害することはできません(545条1項但し書)が、
第三者が保護を受けるには、対抗要件(登記)を備えている必要があります(大判大10・5・17)。

Aが登記をしている場合はCに対抗できますが、Cが登記している場合は、AはCに対抗できない、
つまり、土地はCのものになるのです(第三者Cが保護を受ける場合)。
正確には、対抗関係ではありませんが、登記を備えている方が勝つということです。

 

②解除後の第三者

この場合、Aは登記をしなければ、Cに対抗できません(最判昭35・11・29)。
AとCは対抗関係になっています。よって、Cも同様、登記をしなければAに対抗できません。
登記がある方に、土地の所有権も認められるということです。

解除の場合、登記をしていれば、所有権を主張でき、
登記をしていなければ、所有権を主張できない、とだけ覚えておけばOKですね。

このように、解除の前後で場合分けして考えることが多いですが、
結局、解除の場合に関しては、登記がある方が勝つとだけ覚えておけばいけます。

不動産物権変動は、暗記すればいいだけなのですが、実際の問題ではほとんど事例問題です。
事例として出題されることで、自分が知っている知識の問題と気づかず、悩むことも多いので
過去問に加え、模試とかで練習しておいたほうがいいですね。

 

短いですが、今日はこのへんで終わりたいと思います。
次回も不動産物権変動の続きをしていきます。

それでは!



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